物業(yè)管理制度
在社會(huì)一步步向前發(fā)展的今天，很多地方都會(huì)使用到制度，制度是維護(hù)公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。什么樣的制度才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理制度，希望對(duì)大家有所幫助。
物業(yè)管理制度1
1)管理好物業(yè)工程設(shè)施時(shí)關(guān)系到物業(yè)是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。物業(yè)管理人員必須發(fā)掘設(shè)備潛能,做到物盡其用,充分發(fā)揮設(shè)備的使用價(jià)值。
2)物業(yè)工程設(shè)施須實(shí)行檔案管理制度,對(duì)設(shè)備的原始檔案必須歸檔、匯總、登記造冊(cè),以便查考,為設(shè)備的完好使用以及安全使用提供方便。以下資料須歸物業(yè)工程管理部建檔管理:
a)設(shè)備系統(tǒng)的資料,如竣工圖、構(gòu)造圖等。
b)設(shè)備系統(tǒng)原始發(fā)票、收據(jù)、用戶手冊(cè)以及售后服務(wù)卡等。
c)設(shè)備系統(tǒng)中重點(diǎn)部位的拍照資料及相關(guān)注釋。
3)建立設(shè)備管理考核制度,獎(jiǎng)賞分明,調(diào)動(dòng)員工工作積極性。
a)建立設(shè)備管理考核、督察制度。
b)對(duì)設(shè)備管理定期、不定期抽查、考核。
4)建立iso9001質(zhì)量管理體系:
a)建立機(jī)房管理制度。
b)建立供、配電管理制度。
c)建立設(shè)備維修制度。
d)嚴(yán)格各項(xiàng)管理制度,做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人、用科學(xué)化的.管理提高設(shè)備管理水平。
5)對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)工程設(shè)施管理在做到“三好、四會(huì)、五定”。
a)三好:即是設(shè)施要用好、修好、管理好。
b)四會(huì):即是對(duì)設(shè)施使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。
c)五定:即對(duì)設(shè)施進(jìn)行潤(rùn)滑、通風(fēng)、清潔、檢修時(shí),做到定點(diǎn)、定人、定崗、定時(shí)和定責(zé)。
6)住宅小區(qū)工程設(shè)施在設(shè)備管理上,必須堅(jiān)持安全第一,降低耗能。
a)遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、;合理、實(shí)用”的原則。
b)盡可能采用節(jié)能、經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料,修舊利新。
c)培養(yǎng)管理隊(duì)伍的創(chuàng)新精神,維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。
d)設(shè)施操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開(kāi)展工作,做好必要的防護(hù)工作。住宅小區(qū)配套設(shè)施管理最基本和最重要的要求是保證配套設(shè)施體系的安全運(yùn)行,包括用戶使用安全和操作人員操作安全。
e)加強(qiáng)安全意識(shí),防止意外發(fā)生,做好宣傳工作。
7)提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
a)堅(jiān)持“物業(yè)管理服務(wù)第一”的意思,培養(yǎng)職業(yè)道德和責(zé)任心。
b)保證配套設(shè)施崗位上有專業(yè)操作人員,做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)。
c)對(duì)員工做好“傳、幫、帶”工作,對(duì)設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作,知道相關(guān)人員,使員工能夠適應(yīng)崗位要求。
物業(yè)管理制度2
員工行為準(zhǔn)則
（一）遵守法律法規(guī)和社會(huì)道德準(zhǔn)則，不斷學(xué)習(xí)并強(qiáng)化自身的法律修養(yǎng)及道德情操。
�。ǘ﹪�(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，遵守公司紀(jì)律，積極地提高各項(xiàng)服務(wù)操作規(guī)程的實(shí)踐性。
�。ㄈ﹩T工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。
（四）提供各項(xiàng)服務(wù)時(shí)，服務(wù)用語(yǔ)要規(guī)范得體，做到微笑服務(wù)，對(duì)自己解決不了的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。
�。ㄎ澹┎粶�(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。
�。┎坏糜袚p壞公司利益的行為。
�。ㄆ撸┧泄锊坏糜糜谒饺朔矫妫坏霉室馐韬鰮p壞公司財(cái)物，對(duì)各物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。
�。ò耍┍仨氉袷睾蛨�(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告。
保安隊(duì)崗位職責(zé)
一、遵守國(guó)家法律法規(guī)以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
二、必須明了和掌握物業(yè)管理區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施如：對(duì)講機(jī)、警鐘、消防器材伸縮門(mén)等的操作和效能，熟記報(bào)警電話及公司值班電話。
三、應(yīng)熟悉物業(yè)管理區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名、年齡、家庭成員職業(yè)。此等資料必須保密，不得泄露。
四、應(yīng)有禮貌的詢問(wèn)任何進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)的來(lái)訪客人，做好進(jìn)出入登記，如有懷疑，應(yīng)與辦公室取得聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警覺(jué)。嚴(yán)禁衣衫襤褸和精神不正常者進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
五、在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。
六、聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立即通知上級(jí)并封閉大門(mén)及其通道，以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)。
七、保安實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，對(duì)于重點(diǎn)安全區(qū)域保安要重點(diǎn)巡視，提高巡邏質(zhì)量以防止事故的發(fā)生。
八、若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：
�。ㄒ唬┝⒓磮�(bào)案或通知上級(jí)，并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序直至公安部門(mén)到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
�。ǘ┣形鹨苿�(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門(mén)保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
�。ㄈ┫蚬踩藛T如實(shí)提供有關(guān)罪案情況，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與本案有關(guān)人物的相貌、衣著、有關(guān)的車牌號(hào)及壞人逃走方向等。
九、服從命令聽(tīng)眾指揮及時(shí)完成上級(jí)交給的其他任務(wù)。
保潔班崗位職責(zé)
一、依據(jù)操作規(guī)程依時(shí)清潔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、大廳、樓梯、電梯、停車場(chǎng)、雨水井、墻面等公共場(chǎng)所。
二、告知各業(yè)主或物業(yè)使用人將自產(chǎn)垃圾請(qǐng)放入物業(yè)公司指定地點(diǎn)，請(qǐng)勿置于走廊、樓梯等公共部位，以免影響衛(wèi)生。
三、發(fā)現(xiàn)任何影響衛(wèi)生的行為都有權(quán)利去制止，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備發(fā)生故障及其他隱患的要及時(shí)報(bào)告上級(jí)。
四、清潔公共部位時(shí)要堅(jiān)持避讓原則，回答業(yè)主或物業(yè)使用人的問(wèn)題時(shí)要有禮貌，不清楚的要明確給出其他的解決辦法如撥打物業(yè)公司的熱線電話。
五、在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。
六、遇雨、雪天氣，及時(shí)清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設(shè)施及防滑標(biāo)識(shí)，并且要加強(qiáng)樓內(nèi)的保潔頻率，減少雨雪天氣對(duì)衛(wèi)生的影響。
七、協(xié)助做好公司其他部門(mén)的配合工作，如漏水及時(shí)通知維修組、發(fā)現(xiàn)可疑人員要通知保安隊(duì)等。
八、完成公司交給的其他任務(wù)。
維修組崗位職責(zé)
一、維修人員應(yīng)自覺(jué)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
二、熟悉掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、設(shè)備、設(shè)施的功能，做好日常的維修管理。
三、維修人員應(yīng)隨時(shí)注意個(gè)人儀容儀表，按規(guī)定著裝。
四、維修人員在工作時(shí)應(yīng)遵守操作規(guī)程，避免出現(xiàn)意外。
五、在維修過(guò)程中遇到大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向部門(mén)主管請(qǐng)示、匯報(bào)。
六、在工作中不能介入個(gè)人情緒影響與客戶之間的關(guān)系，應(yīng)與客戶保持良好的關(guān)系以便工作。
七、不接受客戶的任何贈(zèng)送品，不允許有吃、喝、拿現(xiàn)象。
八、在維修過(guò)程中，將檢查情況詳細(xì)記錄并教會(huì)客戶正確使用和保護(hù)設(shè)備設(shè)施，以延長(zhǎng)使用壽命。
九、在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。
十、工作過(guò)程中嚴(yán)格按照公司制定的《物業(yè)管理無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目、有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向客戶提供服務(wù)并通知財(cái)務(wù)部進(jìn)行收費(fèi)。
十一、維修工作完成后維修人員應(yīng)及時(shí)清潔工作現(xiàn)場(chǎng)。
十二、工作時(shí)間要合理使用文明服務(wù)用語(yǔ)。
十三、按時(shí)完成公司交給的其他任務(wù)。項(xiàng)目部管理人員項(xiàng)目部管理人員工程部紀(jì)維修人員項(xiàng)目部管理人員項(xiàng)目部管理人員項(xiàng)目部管理人員項(xiàng)目部全體人員項(xiàng)目部管理人員項(xiàng)目部全體員人員項(xiàng)目部全體人員項(xiàng)目部全體人員項(xiàng)目部全體人員項(xiàng)目部全體人員項(xiàng)目部全體人員《條例》細(xì)則問(wèn)答人事管理技巧常用設(shè)備自控原理及維護(hù)公共關(guān)系學(xué)怎樣處理客戶投訴經(jīng)濟(jì)合同物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)如何有效激勵(lì)員工消防安全知識(shí)實(shí)用禮儀簡(jiǎn)易維修常識(shí)工作技巧和語(yǔ)言技巧急救常識(shí)員工守則
管理人員服務(wù)過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)
一、管理人員必須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。
二、對(duì)待業(yè)主、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。三必須嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的工作時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。遇有特殊情況請(qǐng)假時(shí)，應(yīng)履行正常的請(qǐng)銷假制度。
四、管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。
五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的出租、出售辦法由公司與開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一商定，任何人不得私自參與物業(yè)的出售與租賃（主要指業(yè)主的委托）。
六、各部門(mén)的管理人員應(yīng)該按時(shí)執(zhí)行公司的各階段任務(wù)，并定期召開(kāi)各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期的報(bào)告。公司員工必須服從公司關(guān)于工作調(diào)配及崗位編排。
七、不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。
八、不得有損壞公司利益的行為。
九、不得向業(yè)主、物業(yè)使用人或與公司有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢(qián)。
十、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。
十一、遇有特殊事件發(fā)生，各部門(mén)要按照公司的特殊事件處理應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行，做好公司分配給自己的任務(wù)。
十二、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告。突發(fā)事件處理預(yù)案明確一個(gè)概念：突發(fā)事件是指除火災(zāi)、火警以外的事件如治安、衛(wèi)生、救急等方面掌握四個(gè)原則：快速反應(yīng)原則、統(tǒng)一指揮原則、服從命令原則、團(tuán)結(jié)協(xié)作原則快速反應(yīng)原則：
辦公區(qū)管理制度保安值班制度
1、必須明了及熟悉區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施操作效能，例如：對(duì)講機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)，妥善運(yùn)用已有的設(shè)施。
2、熟悉區(qū)內(nèi)各客戶，同時(shí)詳細(xì)記錄客戶姓名及聯(lián)系方式，但該資料必須保密且妥善存放。
3、各值班人員于交接班時(shí)應(yīng)傳遞防盜訊息，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄。
4、嚴(yán)辭拒絕推銷人員進(jìn)入，尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。
5、應(yīng)有禮貌地查詢?nèi)魏芜M(jìn)入商務(wù)樓的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑應(yīng)通知各有關(guān)客戶或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映，如訪客攜帶可疑物品更須提高警覺(jué)。
6、至少每?jī)尚r(shí)巡邏一次，但不應(yīng)固定時(shí)間，以免壞人乘虛而入，巡邏時(shí)必須有警惕性，特別注意樓梯、走廊、配電房、機(jī)房及其他隱藏地方、通道等，以確保無(wú)任何可疑人物匿藏樓內(nèi)伺機(jī)作案，并留意公眾地方之門(mén)邊、暗角是否預(yù)先藏備盜竊工具等。
7、如聽(tīng)到客戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封鎖出入口處及其他通道以等待警方人員到場(chǎng)處理，切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。
8、應(yīng)留意商務(wù)樓內(nèi)安全漏洞或弱點(diǎn)并設(shè)法改善，例如：防火門(mén)、衛(wèi)生間、排氣窗等皆可被壞人利用而犯案，應(yīng)加強(qiáng)保安。
9、詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門(mén)電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
10、不無(wú)故空崗、缺崗；不在上崗時(shí)酗酒或飲酒后上崗；不在崗中謾罵、毆打外來(lái)人員及客戶；不在崗中閑聊與工作無(wú)關(guān)的事；不徇私情，不打擊報(bào)復(fù)，不誹謗、侮辱他人。
11、值班中不準(zhǔn)擅離崗位，不準(zhǔn)看書(shū)報(bào)、吃東西、睡覺(jué)、嬉笑打鬧，不準(zhǔn)聽(tīng)收音機(jī)和進(jìn)行與值班無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
12、若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：
�。ㄒ唬┝⒓磮�(bào)案或通知上級(jí)，并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序直至公安部門(mén)到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
�。ǘ┣形鹨苿�(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門(mén)保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
�。ㄈ┫蚬踩藛T如實(shí)提供有關(guān)罪案情況，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與本案有關(guān)人物的相貌、衣著、有關(guān)的車牌號(hào)及壞人逃走方向等。
保安部交接班制度
1、接班人員提前15分鐘上崗接班，穿工服、戴工作牌，在登記簿上記錄接班時(shí)間。
2、查閱上一班的值班記錄，詢問(wèn)上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作需記錄以便跟進(jìn)。
3、接班人員清點(diǎn)崗位上所有公物，如對(duì)講機(jī)、滅火器、水瓶等，如發(fā)現(xiàn)損壞、缺疑要立即向班組長(zhǎng)提出，并要求交班人員說(shuō)明物品去向及做好記錄。
4、接班人員要檢查區(qū)域內(nèi)有無(wú)異常情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求交班人員做出解釋，并通知班組長(zhǎng)前來(lái)處理及做好記錄，交班人員要等接班人員驗(yàn)收后方能下班，接班人員驗(yàn)收時(shí)間無(wú)特殊情況不得超過(guò)15分鐘。
5、各崗位在交班前需進(jìn)行崗位清潔工作。
6、所有事項(xiàng)交接清楚后，交班人員離開(kāi)崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名。
7、接班人員未來(lái)，交班人員不得下班。若接班人員未來(lái)，交班人員下班，這期間發(fā)生問(wèn)題兩人共同負(fù)責(zé)。人員、物品出入管理制度
8、商務(wù)樓內(nèi)所有客戶憑出入證進(jìn)出本商務(wù)樓，所辦出入證只限本商務(wù)樓內(nèi)辦公人員使用，加蓋公章、貼有照片方可有效。
9、商務(wù)樓出入證只在敞開(kāi)辦公時(shí)間內(nèi)有效，非正常辦公時(shí)間進(jìn)出商務(wù)樓需作登記。
10、來(lái)訪客戶需先與本商務(wù)樓內(nèi)客戶聯(lián)系后方可進(jìn)入，進(jìn)入時(shí)填寫(xiě)來(lái)客登記，離開(kāi)時(shí)需有樓內(nèi)客戶簽字方可離開(kāi)。
11、若來(lái)訪者說(shuō)不出所找客戶，保安人員有權(quán)不讓其進(jìn)入。
12、租客、來(lái)訪者及施工人員進(jìn)入商務(wù)樓內(nèi)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，保安人員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物品帶入樓內(nèi)。
13、保安人員要對(duì)施工人員帶入樓內(nèi)的施工工具、材料作好登記工作。
14、租客、來(lái)訪者及施工人員攜帶物品離開(kāi)時(shí)，保安人員應(yīng)禮貌檢查放行手續(xù)，如已經(jīng)辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，禮貌核查放行物品與放行條列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒(méi)有辦理有效放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核查無(wú)誤放行后，保安人員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。
15、物品放行后，保安人員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上。
停車場(chǎng)管理制度
1、本停車場(chǎng)僅供方大創(chuàng)新園內(nèi)客戶使用，其他任何單位無(wú)臨時(shí)通行證的不得停放。
2、需要在停車場(chǎng)停放車輛的`客戶，需到智強(qiáng)物業(yè)管理辦公室登記，由管理部發(fā)放統(tǒng)一的通行證，持有此證，方可停放。
3、進(jìn)場(chǎng)的車輛，保安人員應(yīng)檢查其車牌號(hào)是否與通行證上的登記相符。
4、臨時(shí)進(jìn)場(chǎng)的車輛，由保安人員發(fā)放臨時(shí)通行證，出場(chǎng)時(shí)保安人員注意收回。
5、夜間進(jìn)場(chǎng)的車輛，保安人員要做好車輛檢查記錄。
6、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，保安人員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全的停放在相應(yīng)的車位上，提醒車主鎖好車鎖，隨身帶走貴重物品，保安人員不代管任何物品。
7、進(jìn)場(chǎng)的車輛，保安人員要檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即向車主提出，并在《車輛停放登記表》上作詳盡記錄。
8、進(jìn)場(chǎng)的車輛，嚴(yán)禁在場(chǎng)內(nèi)加油、修車、調(diào)劑剎車，禁止任何人在場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛。
9、嚴(yán)禁載有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。
10、當(dāng)有車輛離場(chǎng)時(shí)，保安人員應(yīng)及時(shí)檢查車主證件，若發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車輛并及時(shí)通知主管前來(lái)協(xié)助處理。
11、保安人員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車輛的車況1次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖等情況要及時(shí)通知車主，并在值班記錄本上作好記錄，必要時(shí)報(bào)告主管進(jìn)行處理。
12、發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員進(jìn)入停車場(chǎng)要及時(shí)勸其離開(kāi)。
13、協(xié)助清潔工維護(hù)好停車場(chǎng)衛(wèi)生。
安全巡邏檢查制度
1、保安人員在巡邏過(guò)程中須配帶對(duì)講機(jī)，要多看、多聽(tīng)、多嗅，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即查明并及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。
2、檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。
3、巡查小區(qū)內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)前往盤(pán)問(wèn)，檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。
4、巡邏時(shí)注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設(shè)施的完好情況，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)登記、匯報(bào)。
5、巡邏人員必須熟悉小區(qū)內(nèi)的內(nèi)外部情況，熟悉區(qū)內(nèi)各類設(shè)施、設(shè)備以及其他物品的放置，發(fā)現(xiàn)移動(dòng)設(shè)施、設(shè)備的可疑情況需立即查明（如消防器材）。
6、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆時(shí)，應(yīng)予以勸止。
7、發(fā)現(xiàn)火燭應(yīng)立即組織撲救并迅速報(bào)警。
消防安全管理制度
1、消防工作要貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和廣大客戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。
2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作指示，開(kāi)展防火宣傳以及消防知識(shí)的普及工作。
3、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。
4、管理消防設(shè)施、設(shè)備、器材，要對(duì)其進(jìn)行定期檢查并做好相關(guān)記錄，確保各類設(shè)施器材和裝置處于良好狀態(tài)。
5、安全防火通道要時(shí)刻保持暢通，確保緊急情況時(shí)人員疏散。
6、接到火災(zāi)報(bào)警后，在向消防機(jī)關(guān)準(zhǔn)確報(bào)警的同時(shí)，迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門(mén)查清火災(zāi)的原因。
物業(yè)管理制度3
山莊別墅區(qū)物品出入管理工作規(guī)程
1.0目的:
規(guī)范別墅區(qū)物品進(jìn)出管理,維護(hù)別墅區(qū)業(yè)主的物品安全。
2.0范圍:
適用于zz山莊別墅區(qū)。
3.0職責(zé):
3.1管家服務(wù)中心負(fù)責(zé)《物資放行單》的開(kāi)具;
3.2管家服務(wù)中心安管部門(mén)崗安管員審核開(kāi)具的`《物資放行單》并決定物資是否放行。
4.0程序要點(diǎn):
4.1凡離開(kāi)小區(qū)的所有物資必須有管家服務(wù)中心開(kāi)具的《物資放行單》門(mén)崗安管員方可放行;
4.2物品的搬入
4.2.1當(dāng)業(yè)主/物業(yè)使用人或其他人往別墅區(qū)(大門(mén))內(nèi)搬運(yùn)物品時(shí),門(mén)崗安管員應(yīng)禮貌地詢問(wèn)是何物品,搬往何處。必要時(shí)可委婉地提出查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)危險(xiǎn)物品后,可予放入。
4.2.2當(dāng)確認(rèn)搬入物品屬危險(xiǎn)品時(shí),值班安管員應(yīng)拒絕搬入。無(wú)法確認(rèn)時(shí),可報(bào)告班長(zhǎng)或管家服務(wù)中心。
4.3物品的搬出
4.3.1離開(kāi)小區(qū)的所有物資必須由業(yè)主到管家服務(wù)中心辦理物資放行手續(xù);
4.3.2搬運(yùn)物資離開(kāi)者將管家服務(wù)中心開(kāi)具的《物資放行單》第二聯(lián)交予門(mén)崗安全員,門(mén)崗安全員必須仔細(xì)檢驗(yàn)以下內(nèi)容:
a搬運(yùn)物資與《物資放行單》中注明的物資清單相符;
b《物資放行單》必須有管家服務(wù)中心相關(guān)人員填寫(xiě)的放行意見(jiàn)。
4.3.3若以上檢驗(yàn)內(nèi)容均無(wú)問(wèn)題,門(mén)崗安全員保留《物資放行單》,并對(duì)攜物人的支持與合作表示感謝,放行物資離開(kāi);
4.3.4若以上檢驗(yàn)內(nèi)容存在問(wèn)題,門(mén)崗安全員不得放行,并及時(shí)與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系;
4.3.5在進(jìn)行以上工作時(shí)安管員必須注意禮節(jié)禮貌,避免與搬物人發(fā)生沖突。
5.0支持性文件
6.0質(zhì)量記錄
6.1qp-10-22-f001物資放行單
物業(yè)管理制度4
財(cái)務(wù)管理由公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo),在客戶服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)收費(fèi)和會(huì)計(jì)工作。按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》設(shè)立帳目�？蛻舴⻊�(wù)中心于每年年初對(duì)當(dāng)年的財(cái)務(wù)收支情況作預(yù)算,預(yù)算內(nèi)容包括:
收入:
1、物業(yè)管理費(fèi)按當(dāng)年管理合同約定及相應(yīng)空房率作出預(yù)算
2、停車費(fèi)依場(chǎng)地實(shí)際情況,按物價(jià)局審批的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
支出:
1、人員工資按相應(yīng)管理規(guī)模配備人員預(yù)算工資總額
2、人員相關(guān)福利費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定三金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提,工作人員工作制服、勞保費(fèi)用核算
3、日常工程維保費(fèi)用按公共機(jī)電、設(shè)施、設(shè)備日常維保以及維護(hù)、更換工程易耗品費(fèi)用核算
4、保潔費(fèi)用按日常保潔消耗品、定期消殺費(fèi)用、日常垃圾清運(yùn)、化糞池清運(yùn)費(fèi)
5、保安費(fèi)用對(duì)講機(jī)、巡更機(jī)以及日常工作消耗費(fèi)用
6、綠化費(fèi)用按盆擺、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用核算
7、辦公費(fèi)用辦公用品、通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用等
8、固定資產(chǎn)折舊對(duì)投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊
9、稅費(fèi)以預(yù)算收入按**市相關(guān)規(guī)定計(jì)提
10、保險(xiǎn)費(fèi)用為物業(yè)共享部位、公共設(shè)施設(shè)備、管理公眾責(zé)任投保費(fèi)用
●決算:
次年一月份對(duì)上年度實(shí)際管理收支情況計(jì)算,并與預(yù)算作總結(jié)對(duì)比,作出決算,同時(shí)再提出新的一年的財(cái)務(wù)預(yù)算。
3.11.2物業(yè)管理費(fèi)、代收、代繳費(fèi)用收取方式與方法
物業(yè)管理費(fèi)可按業(yè)主的意愿采取每半年或三個(gè)月一期收費(fèi),代收代繳的水、電費(fèi)用按自來(lái)水公司、供電局同期抄表收費(fèi)時(shí)間收取。每期收費(fèi)一周前,由財(cái)務(wù)人員填寫(xiě)繳費(fèi)通知單告知每戶業(yè)主本期應(yīng)繳管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、公攤水電費(fèi)明細(xì)。為方便業(yè)主繳費(fèi),客戶服務(wù)中心采取周一至周六有專人負(fù)責(zé)收費(fèi)(可電話預(yù)約上門(mén)收費(fèi)),以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理委托銀行代扣費(fèi)用等多種收費(fèi)方法。
3.11.3專項(xiàng)資金管理及使用
專項(xiàng)資金管理及使用:我司將嚴(yán)格按照建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行。該規(guī)定中維修基金的使用,執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部基字[1998]7號(hào))的規(guī)定,專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。此項(xiàng)資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋、設(shè)備在保修期內(nèi),故較少使用。在此后的管理年度,我司每年會(huì)結(jié)合房屋年度維修計(jì)劃作出預(yù)算,報(bào)開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)認(rèn)可使用。如有突發(fā)的較大維修事項(xiàng),我司將在一周內(nèi)向開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)提交維修方案,報(bào)批后組織實(shí)施。
3.11.4針對(duì)**市場(chǎng)能源費(fèi)單獨(dú)收取現(xiàn)狀的'說(shuō)明
收繳辦法及收費(fèi)依據(jù),根據(jù)《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知的第二條規(guī)定:
a、公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。
b、多層、小高層商住樓、別墅的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi),物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主委員會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法,未成立業(yè)主委員會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行:
對(duì)公共場(chǎng)所照明、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費(fèi)用,按戶合理分?jǐn)偂?/p>
電梯電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,按房屋的樓層分段按戶合理分?jǐn)偂?/p>
水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>
變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費(fèi)用在公共維修金中開(kāi)支;大額維修更新費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理制度5
一、辦理入住高效迅捷
�。ā┖侠戆才艠I(yè)主的入伙時(shí)間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理：
�。ǘ┰O(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái)，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨/ql，簡(jiǎn)潔高效。（詳見(jiàn)__體系文件）；
（三）聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公，方便業(yè)主入住。
二、入住期的.便民服務(wù)措施
�。ā┭娱L(zhǎng)入住辦理時(shí)間，提供裝修咨詢：
（二）在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì)，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。
（三）組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展銷服務(wù)，方便業(yè)主按需選m8。
�。ㄋ模┏闪⒈忝癜徇\(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。
物業(yè)管理制度6
項(xiàng)目物業(yè)裝修管理程序
1.0目的
保證物業(yè)裝修符合有關(guān)的安全、美觀、衛(wèi)生、環(huán)保要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心管理范圍內(nèi)物業(yè)的二次裝修管理。
3.0定義
3.1特殊項(xiàng)目:指住宅以外的商鋪、辦公等裝修項(xiàng)目。
3.2施工設(shè)計(jì)圖:包括但不限于平面設(shè)計(jì)圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計(jì)及用量圖、給排水設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
4.0職責(zé)
4.1客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修申請(qǐng)的受理和手續(xù)辦理及指引工作。
4.2設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)裝修圖紙的審核和裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、驗(yàn)收工作。
4.3物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)審批住宅裝修申請(qǐng)和押金的清退。
4.5客戶服務(wù)部?jī)?nèi)勤助理負(fù)責(zé)收、退裝修押金及相關(guān)費(fèi)用。
5.0程序要點(diǎn)
5.1裝修申請(qǐng)手續(xù)的辦理及審批
5.1.1業(yè)戶提出裝修申請(qǐng)時(shí),客戶服務(wù)客服助理應(yīng)首先確認(rèn)業(yè)戶是住戶還是租戶。如果是住戶即可提供《裝修注意事項(xiàng)》和《裝修申請(qǐng)表》,要求住戶填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》并提供裝修施工設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料;如果是租戶,應(yīng)要求其提供住戶的書(shū)面許可資料后再辦理手續(xù)。
5.1.2客服助理應(yīng)及時(shí)將業(yè)戶的裝修設(shè)計(jì)和技術(shù)資料轉(zhuǎn)交設(shè)備維護(hù)部,由設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理組織土建和水電技術(shù)人員進(jìn)行審核,必要時(shí)應(yīng)會(huì)同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場(chǎng)。
5.1.3設(shè)備維護(hù)部根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場(chǎng)了解的情況,在接到申請(qǐng)和技術(shù)資料后的二個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn),并做出如下處理:
a)符合要求的,在申請(qǐng)《裝修審批通知書(shū)》上簽署意見(jiàn)后提交物業(yè)服務(wù)中心主任審批。
b)不合要求的,將不合要求的原因在《裝修審批通知書(shū)》上注明、簽字并向業(yè)戶解釋清楚,提出修改要求,另行申請(qǐng)。
5.1.4物業(yè)服務(wù)中心主任在收到設(shè)備維護(hù)部審核后的'《裝修申請(qǐng)表》和施工設(shè)計(jì)圖后一個(gè)工作日內(nèi),對(duì)符合規(guī)定的給予批準(zhǔn),交客戶服務(wù)部;對(duì)不合規(guī)定要求的申請(qǐng),簽署意見(jiàn)后交設(shè)備維護(hù)部處理。
5.1.5設(shè)備維護(hù)部對(duì)物業(yè)服務(wù)中心主任退回的裝修申請(qǐng)按6.1.3的規(guī)定處理。
5.1.6裝修申請(qǐng)表獲批準(zhǔn)后,客服助理通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與物業(yè)服務(wù)中心簽訂裝修施工協(xié)議書(shū);在《裝修施工人員出入證申請(qǐng)表》、《裝修施工人員登記表》中登記施工人員資料;指導(dǎo)業(yè)戶在財(cái)務(wù)處交納裝修押金、裝修管理服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)(業(yè)戶委托)、臨時(shí)出入辦證費(fèi)及押金,并為施工人員辦理出入證。
5.1.7在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后,客戶服務(wù)部為業(yè)戶核發(fā)施工許可證和裝修審批通知書(shū),施工單位憑證進(jìn)場(chǎng)施工。
5.2裝修的監(jiān)控
5.2.1客服助理應(yīng)及時(shí)將裝修單元信息反饋到秩序維護(hù)部,以便秩序維護(hù)部巡邏人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視監(jiān)控。秩序維護(hù)部巡邏人員對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象要進(jìn)行制止,必要時(shí)通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部開(kāi)出《違規(guī)裝修整改通知書(shū)》,采取限期整改或扣罰押金、停水停電等催整改措施。
5.2.2設(shè)備維護(hù)部技工根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容每天不少于一次到施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)裝修施工單位的裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控,并填寫(xiě)《裝修巡查記錄表》。
5.2.3設(shè)備維護(hù)部技工在監(jiān)控過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)要求業(yè)戶和施工單位立即改正:
a)未按規(guī)定張貼《施工許可證》;
b)未按規(guī)定的施工時(shí)間施工;
c)超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修項(xiàng)目;
d)違反裝修注意事項(xiàng)和施工協(xié)議書(shū)的其他規(guī)定。必要時(shí)通知客戶服務(wù)部采取5.2.1規(guī)定的措施。
5.2.4設(shè)備維護(hù)部技工如發(fā)現(xiàn)裝修過(guò)程中存在其它問(wèn)題,但又不宜以處罰方式解決的,應(yīng)另行采取措施解決,解決不了的要立即報(bào)告上級(jí)處理。
5.2.5業(yè)戶就裝修事項(xiàng)提出請(qǐng)求協(xié)助或幫助時(shí),設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)予積極考慮,充分了解業(yè)戶提出的請(qǐng)求,并給予協(xié)助處理;如超出自己的職責(zé)范圍處理能力,應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)請(qǐng)求支持。
5.2.6涉及對(duì)衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)等有防滲漏要求的部位,裝修施工前應(yīng)由施工隊(duì)做閉水試驗(yàn),在樓上層及本層同時(shí)做48小時(shí)閉水試驗(yàn),經(jīng)閉水試驗(yàn)合格后方可動(dòng)工,并由施工單位負(fù)責(zé)人、業(yè)主本人在《防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)表》上簽字。
5.2.7裝修現(xiàn)場(chǎng)如有動(dòng)火作業(yè),設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)要求其到物業(yè)服務(wù)中心辦理動(dòng)火申請(qǐng),并要求裝修施工單位在現(xiàn)場(chǎng)配備兩個(gè)4公斤abc干粉滅火器,清理易燃物品,經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)后,在落實(shí)消防措施后為其開(kāi)具動(dòng)火許可證,并指定張貼位置。
5.2.8對(duì)可能存在影響其他業(yè)戶的裝修事項(xiàng),設(shè)備維護(hù)部技工按《裝修注意事項(xiàng)》規(guī)定的保修期,對(duì)完工后的裝修質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制。
5.3裝修驗(yàn)收及押金退還
5.3.1裝修完工后,設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)通知業(yè)戶要求施工人員到財(cái)務(wù)交回施工人員出入證,并組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收;經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)報(bào)批的裝修工程項(xiàng)目(含特殊項(xiàng)目),業(yè)戶和施工單位應(yīng)提交政府部門(mén)驗(yàn)收合格報(bào)告副本。
5.3.2設(shè)備維護(hù)部一般在二個(gè)工作日內(nèi)按申報(bào)批準(zhǔn)的項(xiàng)目予以驗(yàn)收,合格的在裝修申請(qǐng)表內(nèi)填寫(xiě)驗(yàn)收意見(jiàn);若不合格,則開(kāi)出裝修驗(yàn)收整改通知書(shū),提出整改意見(jiàn),直至驗(yàn)收合格為止。
5.3.2驗(yàn)收合格后經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)即可退還業(yè)戶的裝修押金。施工單位的押金在征得業(yè)戶的同意后,可在裝修初驗(yàn)收合格一個(gè)月后,經(jīng)復(fù)驗(yàn)無(wú)裝修質(zhì)量問(wèn)題,由物業(yè)服務(wù)中心主任簽字確認(rèn),扣出有關(guān)費(fèi)用款項(xiàng)后再辦理押金退還手續(xù)。
物業(yè)管理制度7
1、消防、閉路中心不準(zhǔn)打與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的電話，非保衛(wèi)、消防人員不得進(jìn)入，任何人不準(zhǔn)在消防監(jiān)控中心、閉路電視房會(huì)客和聊天；
2、消防監(jiān)控中心、閉路電視房，遇到報(bào)警時(shí)應(yīng)沉著冷靜，準(zhǔn)確地向有關(guān)部門(mén)或值班領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，不準(zhǔn)錯(cuò)報(bào)。消防閉路中心值班人員不準(zhǔn)離開(kāi)控制室；
3、值班人員必須經(jīng)常打掃衛(wèi)生，值班室保持干凈、整齊，各類控制臺(tái)（如報(bào)警器、水泵控制臺(tái)、閉路電視房等）保持無(wú)灰塵；
4、值班時(shí)間不準(zhǔn)喝酒、吸煙、睡覺(jué)、下象棋、打撲克、吃東西、看小說(shuō)、寫(xiě)信等，如發(fā)現(xiàn)一次，根據(jù)情節(jié)輕重給予處理直至除名；
5、交接班要交接清楚各種設(shè)備情況，交接要詳細(xì)填寫(xiě)值班記錄，領(lǐng)班每天必須進(jìn)行詳細(xì)檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)；
6、各部門(mén)播放音樂(lè)時(shí)間要按時(shí)播放，切記音量適中，切勿聲音過(guò)大騷擾客人。消防中心各種設(shè)施要愛(ài)惜使用；
7、消防監(jiān)控中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制；
8、消防值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)消防主管，遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)消防責(zé)任人；
9、消防監(jiān)控中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報(bào)警，按《消防工作手冊(cè)》中的.消防應(yīng)急措施'處理；如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《水電、消防值班記錄表》中；
10、消防監(jiān)控系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《水電、消防值班記錄表》中；
11、消防設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)備維修申報(bào)單》，立即通知機(jī)電運(yùn)行部維修人員進(jìn)行維修。
12、消防監(jiān)控中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用，影響消防聯(lián)絡(luò)；
13、消防監(jiān)控中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品，消防監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)備有便攜式滅火器和常用滅火器械；
14、嚴(yán)禁外人進(jìn)入消防監(jiān)控中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)。
物業(yè)管理制度8
一、公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1.管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目標(biāo)
(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異�，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
三、裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4
)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書(shū)。
(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。
四、消防管理工作方案
1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,業(yè)戶要樹(shù)立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識(shí)培訓(xùn)
(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢
查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門(mén)。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的'問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
五、車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。
3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,::不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門(mén),調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開(kāi)停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué),不得離開(kāi),不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
六、清潔管理工作方案
1.人員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理制度9
物業(yè)設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度
1、必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。
2、如因緊急維修，必須對(duì)用戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之用戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。
3、如發(fā)生故障的設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理，以盡量減少對(duì)用戶的影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商的'保修負(fù)責(zé)人。
4、緊急維修結(jié)束后，須由主管填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄，并以書(shū)面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向?qū)I(yè)工程師報(bào)告，并提交工程部經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)存入設(shè)備維修檔案?jìng)洳椤?/p>
物業(yè)管理制度10
第一章總則
第一條為加強(qiáng)和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn),結(jié)合公司總部和各屬下公司實(shí)際,特制定本細(xì)則。
第二條法律事務(wù)工作以維護(hù)公司利益,防范法律風(fēng)險(xiǎn)和解決經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中遇到的法律問(wèn)題為基本任務(wù)。
第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導(dǎo)下,按照分級(jí)與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問(wèn)和律師為社會(huì)資源支持的法律事務(wù)管理體系。
第二章職責(zé)范圍
第四條法律事務(wù)工作分兩級(jí)管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓(xùn)部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。
第五條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的職責(zé)如下:
1、負(fù)責(zé)建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;
2、負(fù)責(zé)公司總部和指導(dǎo)各屬下公司的行政復(fù)議、聽(tīng)證、訴訟、仲裁事務(wù);
3、協(xié)助參與重大的對(duì)外商務(wù)談判;
4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會(huì)的要求,為法律方面的事項(xiàng)提供法律意見(jiàn);
5、起草總部對(duì)外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會(huì)和董事會(huì)決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;
6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo),按上級(jí)單位要求上報(bào)案件進(jìn)展情況和結(jié)案報(bào)告;對(duì)各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和考核;
7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導(dǎo)、審查各屬下公司外聘法律顧問(wèn)和律師事務(wù);
8、配合培訓(xùn)經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);
9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫(kù);
10、辦理公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它法律事務(wù)。
第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責(zé)如下:
1、負(fù)責(zé)各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時(shí)報(bào)送法律事務(wù)工作總結(jié);
2、負(fù)責(zé)各屬下公司與外聘法律顧問(wèn)和個(gè)案律師的對(duì)口聯(lián)系;
3、負(fù)責(zé)各屬下公司重大法律事項(xiàng)、案件進(jìn)展情況和結(jié)案報(bào)告的報(bào)告;
4、負(fù)責(zé)各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細(xì)則的規(guī)定;
5、負(fù)責(zé)組織各屬下公司二、三級(jí)培訓(xùn)中的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);
6、負(fù)責(zé)各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;
7、負(fù)責(zé)收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程文本以及在物業(yè)管理實(shí)際操作中成功與失敗的典型案例,并上報(bào)總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部。
第三章日常法律事務(wù)的管理
第七條公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書(shū)》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)合同、在銀行開(kāi)立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。
第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財(cái)務(wù)專用章等,對(duì)外代表企業(yè),須嚴(yán)格其使用管理。::部門(mén)印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來(lái)中使用,不具有對(duì)外效力。
各屬下公司應(yīng)制定嚴(yán)格的印章管理使用制度。
第九條各屬下公司加強(qiáng)空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)的'管理。授權(quán)委托書(shū)應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。
第十條各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各
屬下公司聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)的,可要求律師提交年度顧問(wèn)工作清單。
第十一條依照分級(jí)管理原則,對(duì)各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級(jí):
1、重大法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部批準(zhǔn):
(1)超出本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書(shū)》權(quán)限的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律意見(jiàn)書(shū)》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書(shū)的,涉及金額在10萬(wàn)元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部批準(zhǔn);接到對(duì)方上述法律文書(shū)的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報(bào)。
2、一般法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部知會(huì)備案:
(1)在本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書(shū)》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴(yán)重、影響突出的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律意見(jiàn)書(shū)》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書(shū)的,涉及金額在10萬(wàn)元以下的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部知會(huì)備案;
3、本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書(shū)》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。
第四章合同管理
第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國(guó)合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。
第十三條本細(xì)則所指的合同'包括:
1、合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、企業(yè)章程;
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
3、借款合同、擔(dān)保合同;
4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問(wèn)合同;
5、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同;
6、其他合同。
第十四條合同審批權(quán)限:
1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔(dān)保和對(duì)外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項(xiàng)目的外委和顧問(wèn)物業(yè)服務(wù)合同均報(bào)總部批準(zhǔn)。
2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限:
(1)北京公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;
(2)上海公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;
(3)西安公司:金額不超過(guò)5萬(wàn)元,期限1年;
(4)武漢公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;
(5)南京公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;
(6)深圳公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年。
超過(guò)上述金額和期限的合同需報(bào)公司總部批準(zhǔn)。
各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細(xì)則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書(shū)》確認(rèn)。
第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過(guò)程,常年法律顧問(wèn)或律師均可根據(jù)實(shí)際需要介入。常年法律顧問(wèn)或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對(duì)外合同簽定前出具《律師合同審查意見(jiàn)書(shū)》。
第十六條合同簽定程序:
1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由總部領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓(xùn)部、項(xiàng)目所在地人員共同組成談判小組進(jìn)行;不設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進(jìn)行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進(jìn)行。
2、需報(bào)總部審批的合同按本細(xì)則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進(jìn)行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。
3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準(zhǔn)的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據(jù)本細(xì)則第七條《授權(quán)書(shū)》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。
第十七條合同談判與簽定時(shí)應(yīng)注意以下幾項(xiàng)重點(diǎn)審查內(nèi)容:
1、簽約對(duì)方的主體資格:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)資本等;在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)注意業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)的登記,是否取得業(yè)主大會(huì)的決議同意。
2、授權(quán)委托書(shū):受托人及身份證
復(fù)印件、受托事項(xiàng)及權(quán)限、有效期等。
3、簽約對(duì)方的履約能力:有無(wú)違約記錄、銀行信譽(yù)、股東背景等;對(duì)電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴(yán)謹(jǐn),特別是對(duì)于違約責(zé)任的約定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估計(jì)違約風(fēng)險(xiǎn)。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條合同應(yīng)采用書(shū)面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒(méi)有的應(yīng)使用公司范本。::采取電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個(gè)特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認(rèn)書(shū)。
第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'認(rèn)真負(fù)責(zé)'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來(lái)文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時(shí),應(yīng)及時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
第二十條因執(zhí)行合同需申請(qǐng)資金支付或調(diào)動(dòng)的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財(cái)務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時(shí),應(yīng)及時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
財(cái)務(wù)部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴(yán)重與合同條款不符時(shí)應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部匯報(bào)。
第二十一條屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見(jiàn)書(shū)》原件存檔。由總部批準(zhǔn)的合同,上述文件的復(fù)印件一份由總部備案。
第五章外聘律師管理
第二十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長(zhǎng)期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'�？偛科髽I(yè)管理與培訓(xùn)部應(yīng)加強(qiáng)和各地律師協(xié)會(huì)的聯(lián)系,及時(shí)掌握律師的業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對(duì)律師的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)。
第二十三條公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實(shí)行外聘律師的層級(jí)管理:
1、北京、上海、深圳公司應(yīng)選擇當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請(qǐng)知名律師,根據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實(shí)際協(xié)商確定費(fèi)用;
2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請(qǐng)律師;
3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導(dǎo)聘用。
第二十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問(wèn)時(shí),原則上由各屬下公司自行聘請(qǐng),但應(yīng)由律師出具法律意見(jiàn)書(shū),并將《聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)合同書(shū)》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費(fèi)用和法律責(zé)任)、律師事務(wù)所簡(jiǎn)介、律師簡(jiǎn)介等背景材料報(bào)總部審批。
第二十五條各屬下公司根據(jù)工作需要,可以聘請(qǐng)項(xiàng)目律師或個(gè)案代理律師。項(xiàng)目律師指為特定項(xiàng)目臨時(shí)聘請(qǐng)的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個(gè)案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費(fèi)用可根據(jù)糾紛情況采取固定費(fèi)率制、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率制或其他方式。采用固定費(fèi)率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費(fèi)應(yīng)不少于總額的30%。采用風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率的,不得超過(guò)勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費(fèi)等辦案費(fèi),且律師費(fèi)須在結(jié)案后支付。
第六章特別法律事務(wù)管理
第二十六條本章所稱的特別法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))、當(dāng)事人及其他參與人為解決案件所進(jìn)行的全部活動(dòng)的訴訟仲裁事務(wù),行政復(fù)議、行政處罰聽(tīng)證等特別事務(wù)。
第二十七條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部是公司特別法律事務(wù)的歸口管理部門(mén)。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。
第二十八條各屬下公司主動(dòng)提起起訴、仲裁的:
1、應(yīng)做好起訴前準(zhǔn)備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);
2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書(shū)面報(bào)告,擬聘律師及
其法律意見(jiàn)書(shū)和起訴書(shū)(申請(qǐng)書(shū));
3、總部征詢律師意見(jiàn)后決定,并書(shū)面回復(fù)。
第二十九條各屬下公司接到對(duì)方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機(jī)構(gòu)《應(yīng)訴通知書(shū)》的,根據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機(jī)程度實(shí)行分級(jí)管理:
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問(wèn))糾紛性質(zhì)、或標(biāo)的金額在10萬(wàn)元以上(西安公司5萬(wàn)元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內(nèi)口頭或電話報(bào)告總部,并在7日內(nèi)書(shū)面報(bào)告,附擬聘律師及其法律意見(jiàn)書(shū)、答辯書(shū);
2、屬于一般民事合同糾紛、或標(biāo)的金額在10萬(wàn)元以下(西安公司5萬(wàn)元)的糾紛,在7日內(nèi)書(shū)面報(bào)告,附擬聘律師及其法律意見(jiàn)書(shū)、答辯書(shū)。
3、總部收到書(shū)面報(bào)告后5日內(nèi)書(shū)面回復(fù)。
第三十條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的《行政決定書(shū)》和《行政處罰決定書(shū)》等,必須在5日內(nèi)上報(bào)總部,決定是否復(fù)議或者提起行政訴訟。
第三十一條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的將被重大行政處罰的口頭或書(shū)面《聽(tīng)證告知書(shū)》,必須在次日?qǐng)?bào)告總部,::決定是否聘請(qǐng)代理人,準(zhǔn)備參加聽(tīng)證。
第三十二條各屬下公司根據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機(jī)程度將案件進(jìn)展情況上報(bào):
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問(wèn))糾紛性質(zhì)、或標(biāo)
的金額在10萬(wàn)元(西安公司5萬(wàn)元)以上、或需由總部決策的案件應(yīng)根據(jù)需要,一事一報(bào)、一事一請(qǐng)示;
2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最后一個(gè)工作日前知會(huì)公司總部,報(bào)企業(yè)管理與培訓(xùn)部備案。
第三十三條案件處理完之后,各屬下公司應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報(bào)告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭(zhēng)議事項(xiàng)和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人的應(yīng)有處理意見(jiàn)。并附和解協(xié)議、調(diào)解書(shū)、裁定或判決等復(fù)印件。
第三十四條各屬下公司應(yīng)建立特別法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書(shū)、證據(jù)、內(nèi)部報(bào)告和批復(fù)。在總部對(duì)案件的結(jié)案報(bào)告批復(fù)后,由各屬下公司裝訂成冊(cè)歸檔。
第七章附則
第三十五條適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條本細(xì)則由公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部解釋和修改。
物業(yè)管理制度11
崗位職責(zé)：
1、直接上級(jí):項(xiàng)目經(jīng)理,公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理;直接下級(jí):出納。
2、貫徹執(zhí)行國(guó)家財(cái)政、稅務(wù)方針、政策,以及有關(guān)的法律、法規(guī),嚴(yán)格遵守各項(xiàng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度,負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支定額及有關(guān)報(bào)銷、核銷制度,加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制管理。
3、負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算,并檢查、監(jiān)督、落實(shí)計(jì)劃的執(zhí)行情況,按時(shí)做好月、季、年度的財(cái)務(wù)決算,編制報(bào)送有關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表。
4、負(fù)責(zé)財(cái)會(huì)資料檔案的保管保密工作。
5、負(fù)責(zé)組織每半年一次的資產(chǎn)清理,盤(pán)點(diǎn)工作,確保帳實(shí)相符、帳帳相符、帳物相符。
6、負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和工作考評(píng)。
7、按照公司費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)支范圍,檢查各種費(fèi)用開(kāi)支,杜絕鋪張浪費(fèi),堅(jiān)持勤儉節(jié)約。
8、認(rèn)真審核各項(xiàng)原始單據(jù),根據(jù)審核無(wú)誤的`原始單據(jù),編制會(huì)計(jì)憑證并及時(shí)入帳,負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)管理處一切往來(lái)帳項(xiàng)的核對(duì)、清查。
9、加強(qiáng)計(jì)費(fèi)、收費(fèi)管理,負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、停車費(fèi)及其他服務(wù)收入的收繳統(tǒng)計(jì)及分析工作。
10、定期檢查固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金,協(xié)助做好物資盤(pán)點(diǎn)工作,負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)核算,對(duì)帳目做到日清月潔。
11、編制市場(chǎng)物業(yè)管理處年、季、月度財(cái)務(wù)預(yù)算,組織編制公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)告。檢查和掌握計(jì)劃的執(zhí)行情況。
12、按時(shí)發(fā)放工資、各類補(bǔ)貼等。配合公司財(cái)務(wù)部與稅務(wù)部門(mén)保持密切聯(lián)系,辦理稅務(wù)登記、稅務(wù)申報(bào)等稅務(wù)工作。
13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
物業(yè)管理制度12
�。ㄒ唬⑽飿I(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。
�。ǘ⑶捌谖飿I(yè)管理的工作設(shè)施方式
自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門(mén)的工作小組，針對(duì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的具體問(wèn)題提出有關(guān)的服務(wù)計(jì)劃，并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書(shū)進(jìn)行實(shí)施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會(huì)議，必要時(shí)應(yīng)常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見(jiàn)和建議一般以文字材料為準(zhǔn)，并要求有較強(qiáng)的時(shí)效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。
（三）、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
1、通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研和周邊樓宇的比較，提出廣場(chǎng)功能設(shè)計(jì)定位的建議。
2、按照廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設(shè)備安置位置設(shè)計(jì)建議和依據(jù)。
3、對(duì)整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
5、對(duì)大堂、商場(chǎng)、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。
6、對(duì)廣場(chǎng)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。
7、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)、對(duì)xx廣場(chǎng)訂購(gòu)的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收、包括；檢驗(yàn)其是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；有無(wú)質(zhì)檢合格證；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；輔機(jī)和工具是否安全。
8、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見(jiàn)和建議。
9、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修正性建議。
10、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有；
�。�1）主體結(jié)構(gòu)；地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的`變形值，裂縫不能超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，外墻不得滲水；
�。�2）屋面和樓地面；各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)表準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面不允許倒流水和滲漏；
�。�3）裝修；對(duì)門(mén)窗、玻璃、開(kāi)門(mén)進(jìn)行檢查；
�。�4）電氣：線路要求平整、順直、牢固，過(guò)強(qiáng)和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，各種電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常，噪聲振動(dòng)不能超標(biāo)，圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；
�。�5）水、衛(wèi)、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證；
�。�6）附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。
11、自工程竣工前三個(gè)月起，物業(yè)公司即派出專門(mén)的管理班子著手為大樓的正式開(kāi)業(yè)做準(zhǔn)備工作，其中包括以下內(nèi)容：
�。�1）提出管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算和管理成本的測(cè)算；
�。�2）設(shè)計(jì)管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門(mén)設(shè)置；
（3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動(dòng)條例、福利制度、獎(jiǎng)懲條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計(jì)劃；
�。�4）提交各崗位的制作范圍和責(zé)任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等；
（5）建立值班制度和檢查制度，設(shè)計(jì)緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；
�。�6）設(shè)計(jì)開(kāi)辦費(fèi)用計(jì)劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購(gòu)任務(wù)，確保開(kāi)業(yè)所需各類物資到位；
�。�7）協(xié)助房產(chǎn)公司組織開(kāi)業(yè)慶典。
12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文書(shū)條例，為住戶辦理入住手續(xù)。
13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險(xiǎn)，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。
（四）、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的義務(wù)
1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來(lái)配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時(shí)為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。
2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問(wèn)題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問(wèn)題，理應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司。
（五）、付款方式
本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
物業(yè)管理制度13
一、總承包及分包公司須知
1.在大廈內(nèi)辦公的各公司的辦公室必須每l00m2擺放兩個(gè)4kgabc型干粉滅火器。
2.辦公室內(nèi)抽煙必須備有煙灰缸,不得將煙頭、煙灰彈進(jìn)廢紙簍,以免引起火災(zāi)。
3.下班后應(yīng)檢查所有的電源開(kāi)關(guān)是否已關(guān)閉,以防止電源短路引起火災(zāi)。
4.各公司必須將防火責(zé)任人、管理人名單報(bào)安全管理部門(mén)備案,以便在緊急情況下便于聯(lián)系。
5.加強(qiáng)對(duì)下屬員工的安全、防火教育,以免員工在施工中出現(xiàn)意外。
6.管理處有權(quán)檢查各公司辦公室的安全防火情況。
二、入住裝修須知
1.業(yè)主入住時(shí)應(yīng)向管理部門(mén)介紹所聘裝修公司的情況及主要負(fù)責(zé)人和消防安全事項(xiàng)。
2.管理部門(mén)應(yīng)向裝修公司派發(fā)一份《裝修守則》,要求各裝修公司在大廈施工期間必須遵守裝修守則中的各項(xiàng)條款。
3.裝修公司在大廈內(nèi)裝修時(shí)間為星期一至星期六8:30-18:30,因工程需要加班,應(yīng)到安全管理部門(mén)填寫(xiě)加班申請(qǐng)表,待批準(zhǔn)后方可加班施工。
4.每天的裝修垃圾必須由各施工單位在18:00-20:00運(yùn)送到垃圾站,各施工單位不得將每天的裝修垃圾遺留到第二天處理,否則管理部門(mén)將自行清理,其一切費(fèi)用由施工隊(duì)負(fù)責(zé)。
5.進(jìn)出大廈的裝修材料和垃圾必須全部從貨運(yùn)電梯運(yùn)載,任何裝修材料和垃圾不得從客梯運(yùn)載。
6.施工用的臨時(shí)電線和電源開(kāi)關(guān)應(yīng)布置有序,不得亂敷亂設(shè),以免遺留隱患。
7.施工用的香蕉水、油漆等易燃物應(yīng)指派專人加強(qiáng)管理,防止易燃物品發(fā)生意外。
8.各施工單位應(yīng)加強(qiáng)工地的消防安全管理工作,防止在施工過(guò)程中發(fā)生意外。
三、業(yè)主須知
1.物業(yè)大廈的各主要出入口均應(yīng)由安全管理員24小時(shí)值守,若大廈內(nèi)面積較大,管理部門(mén)應(yīng)指派人員巡邏,以確保安全。
2.業(yè)主在正常工作中如受外界人員干擾,應(yīng)立即打電話通知大廈安全管理部門(mén)。
3.物業(yè)大廈每天上班時(shí)間為8:00-17:00。各業(yè)主因?yàn)楣ぷ餍枰娱L(zhǎng)工作時(shí)間請(qǐng)?zhí)顚?xiě)好加班表報(bào)送大廈管理部門(mén)備案。
4.節(jié)假日(白天)需加班的單位員工憑本單位的工作證登記后方可進(jìn)入大廈。
5.因工作需要向大廈外搬運(yùn)大型物品時(shí),應(yīng)填寫(xiě)物品放行條,待大廈管理處或安全管理部門(mén)批準(zhǔn)后方可放行。需要向大廈內(nèi)搬運(yùn)或儲(chǔ)存易燃、易爆危險(xiǎn)品時(shí),應(yīng)向大廈安全部門(mén)申請(qǐng),待批準(zhǔn)后方可搬入大廈,并指派專人保管。
四、安全管理部門(mén)職能
1.安全管理部門(mén)的職責(zé)是為業(yè)主解決在大廈內(nèi)遇到的各類消防安全防范問(wèn)題,是業(yè)主消防安全防范工作的可靠后盾。
2.業(yè)主因工作需要增加消防報(bào)警系統(tǒng),消防管理部門(mén)應(yīng)具體指導(dǎo)安裝。
3.安全管理部門(mén)對(duì)所屬員工應(yīng)有嚴(yán)格的管理制度,業(yè)主因管理公司下屬員工以各種形式做出與工作無(wú)關(guān)的事情,如打電話向公司管理部門(mén)投訴,管理公司應(yīng)盡快處理和防止意外事故發(fā)生。
4.大廈的安全管理部門(mén)要經(jīng)常對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查,并定期舉行消防演習(xí)和對(duì)員工進(jìn)行嚴(yán)格的救護(hù)培訓(xùn),以較全面的專業(yè)素質(zhì)為業(yè)主服務(wù)。
五、火警應(yīng)變措施
1.聽(tīng)到火警警報(bào)聲時(shí): (1)當(dāng)聽(tīng)到火警鐘聲響起時(shí),表示附近可能發(fā)生火警。 (2)迅速檢查自己的工作地點(diǎn)及周圍是否有火災(zāi)發(fā)生。 (3)消防責(zé)任人應(yīng)盡快檢查其所在地方及附近是否有危險(xiǎn)發(fā)生。 (4)消防責(zé)任人發(fā)現(xiàn)有危險(xiǎn),應(yīng)組織員工有秩序地撤離大廈。
2.所在區(qū)域未發(fā)出火警報(bào)警時(shí): (1)所在樓層警報(bào)沒(méi)有響,則表示火警并非在自己附近地點(diǎn)發(fā)生,不會(huì)有現(xiàn)時(shí)的危險(xiǎn)。 (2)保持鎮(zhèn)定,即使沒(méi)通知疏散,自己也可自行決定是否離開(kāi)大廈。 (3)做好疏散準(zhǔn)備工作,當(dāng)接到通知或聽(tīng)到所在樓層的火警警報(bào)聲響后,立即離開(kāi)大廈。 (4)無(wú)任何火警跡象,請(qǐng)勿隨便按動(dòng)所在樓層的報(bào)警按鈕。
3.發(fā)現(xiàn)著火時(shí): (1)按動(dòng)附近的火警報(bào)警按鈕,告知其他住戶并通知大廈消防中心。 (2)利用附近的滅火設(shè)備滅火,切勿用水撲救電源引起的火災(zāi)。 (3)如果火勢(shì)仍無(wú)法得到控制,請(qǐng)立即離開(kāi)大廈,待大廈消防人員前來(lái)?yè)渚取?/p>
4.疏散與逃生(1)保持鎮(zhèn)定,依照消防指揮員或大廈消防廣播的指令有秩序地從消防樓梯疏散。 (2)除照明燈光外,關(guān)閉所有電源及門(mén)窗。 (3)消防責(zé)任人須在疏散后清點(diǎn)所有公司職員及到訪的人數(shù),以便協(xié)助在場(chǎng)消防工作的開(kāi)展,如發(fā)現(xiàn)有職員或到訪者失蹤,請(qǐng)立即通知在場(chǎng)消防指揮員。 (4)應(yīng)從消防通道離開(kāi)大廈,并關(guān)閉所有防火門(mén),切勿將防火門(mén)固定,除特殊情況外,所有人員均需離開(kāi)大廈,到外面開(kāi)闊地帶集合,切勿留在大廈內(nèi)。 (5)切勿使用電梯逃生,所有電梯在火警警報(bào)聲響起時(shí)會(huì)自動(dòng)停止運(yùn)行。 (6)各單位必須負(fù)責(zé)安排疏散傷殘職員和到訪者,如果需要協(xié)助,請(qǐng)通知大廈管理處。 (7)未經(jīng)消防指揮員或大廈管理部門(mén)人員的`允許,切勿再度進(jìn)入大廈。
六、大廈資料
1.消防指揮在公安消防隊(duì)未到達(dá)之前由大廈管理部門(mén)的最高領(lǐng)導(dǎo)任消防指揮員,待公安消防隊(duì)到場(chǎng)后,現(xiàn)場(chǎng)總指揮由公安消防隊(duì)最高指揮官負(fù)責(zé)。
2.消防管理人物業(yè)公司任命消防管理人,消防管理人擔(dān)負(fù)現(xiàn)場(chǎng)指揮的責(zé)任。
3.火災(zāi)報(bào)警按鈕大廈的火災(zāi)報(bào)警按鈕均附有清楚的標(biāo)志,火災(zāi)報(bào)警按鈕一經(jīng)按動(dòng),火警鐘立即鳴響,信號(hào)即時(shí)傳送到大廈消防控制中心。
4.自動(dòng)滅火報(bào)警系統(tǒng)大廈如裝有先進(jìn)的自動(dòng)滅火報(bào)警系統(tǒng),一旦有煙霧產(chǎn)生,該系統(tǒng)立即發(fā)出警報(bào),如果溫度達(dá)到攝氏60度以上,自動(dòng)噴淋系統(tǒng)將會(huì)噴水,將火撲滅。
5.太平門(mén)出口大廈每層設(shè)有多個(gè)太平門(mén)出口以方便人員逃生。出口通道的燈光照明全部接通大廈的應(yīng)急電源,在火災(zāi)發(fā)生時(shí)疏散通道的所有照明系統(tǒng)均能正常工作,以確保人員疏散時(shí)有秩序地進(jìn)行。
6.防火門(mén)防火門(mén)能自動(dòng)關(guān)閉,可以阻止火勢(shì)及濃煙蔓延至疏散通道,因此防火門(mén)應(yīng)經(jīng)常性地關(guān)閉,不能隨意將防火門(mén)打開(kāi)固定。
7.逃生途徑在緊急情況下逃生時(shí),切勿使用電梯,請(qǐng)使用最近的疏散樓梯,迅速撤離大廈,到地面較安全的地方集合。
8.大廈消防廣播系統(tǒng)大廈各樓層均裝有公共廣播系統(tǒng),如遇火警發(fā)生,該廣播系統(tǒng)以播放錄音帶的方式引導(dǎo)人員安全疏散,所有錄音帶的信息將分別以英語(yǔ)、普通話、本地方言播放。
物業(yè)管理制度14
為了保證宿舍正常秩序,搞好與鄰里的關(guān)系,特制定本規(guī)定,留宿員工請(qǐng)嚴(yán)格遵守。
一、人員和物品管理:
1、員工宿舍只限本公司員工留宿,需留宿者請(qǐng)事先向公司提出申請(qǐng)并得到批準(zhǔn)后方可使用宿舍。除了留宿人員及其公司管理人員外,其他任何人不得擅自進(jìn)入宿舍。如有訪客請(qǐng)?jiān)谒奚嵋酝獾胤浇哟?/p>
2、宿舍物品由公司提供,根據(jù)員工申請(qǐng)予以安排,員工請(qǐng)勿擅自調(diào)換鋪位和其他分配給個(gè)人使用的.物品。宿舍內(nèi)除個(gè)人所有物品以外請(qǐng)勿隨意拆改挪移或攜離宿舍以外使用,如有此種情況將對(duì)當(dāng)事人予以處罰。
3、留宿員工請(qǐng)愛(ài)惜公物,如有毀壞或丟失,應(yīng)照價(jià)賠償。
4、留宿人員請(qǐng)遵守宿舍就寢時(shí)間,超過(guò)時(shí)間請(qǐng)勿外出,特殊情況超時(shí)回宿舍的員工請(qǐng)注意不可吵擾其他員工,如有發(fā)現(xiàn)違反此條者取消流俗資格。
5、當(dāng)班人員不得以任何理由進(jìn)入宿舍否則視為脫崗,按公司考勤制度處理。
6、公司指定專人負(fù)責(zé)宿舍的日常管理,包括日常情況匯報(bào),器物修理,水、電表讀數(shù)抄報(bào)等。所有留宿人員務(wù)必服從管理,做到團(tuán)結(jié)互助。
7、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭博、酗酒、打架斗毆,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以開(kāi)除。
二、安全注意事項(xiàng):
1、在使用煤氣灶、煤氣熱水器的時(shí)候,一定要謹(jǐn)慎,不得離人,不得忘關(guān)閥門(mén)。出現(xiàn)任何安全事故,公司將不予負(fù)責(zé),全部責(zé)任由當(dāng)事人承擔(dān)。
2、禁止私自添加其他任何諸如:電爐、油汀等大功率,安全系數(shù)差的家用電器。不得私自亂接電線。
3、停電時(shí),使用蠟燭應(yīng)注意避免火災(zāi)。
4、注意搞好鄰里關(guān)系,無(wú)論白天或夜晚,都要保持宿舍安靜,不得有意無(wú)意地喧鬧擾民,不得亂拿樓道鄰里的東西,避免糾紛。如有任何鄰里糾紛由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。
5、禁止外人留宿,違者予以開(kāi)除。
三、生活管理:
1、留宿人員應(yīng)注意節(jié)約用水、節(jié)約用電、節(jié)約用氣。不按規(guī)定關(guān)水關(guān)電和氣閥的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人予以扣罰當(dāng)月獎(jiǎng)金處理。
2、按照宿舍衛(wèi)生值日表要求,當(dāng)值人員做好衛(wèi)生。
3、嚴(yán)禁私自配制宿舍鑰匙,搬離宿舍請(qǐng)交回全部鑰匙。
4、留宿人員非當(dāng)班時(shí)間可到公司食堂就餐,需另按公司規(guī)定到辦公室購(gòu)買餐票。
物業(yè)管理制度15
第一章維修人員工作標(biāo)準(zhǔn)
一、維修人員在維修電器、電焊、電梯、消控設(shè)備等特種工作時(shí)必須持證上崗，嚴(yán)禁無(wú)證上崗、無(wú)證操作、違章操作。
二、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)制度和員工守則，不準(zhǔn)違反公司規(guī)定，私自行動(dòng)。
三、發(fā)生應(yīng)急維修時(shí)，維修人員在接到報(bào)修任務(wù)后，無(wú)特殊情況下在20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并且應(yīng)迅速處理設(shè)備設(shè)施故障，保障小區(qū)的正常運(yùn)作，不得故意拖延時(shí)間，不準(zhǔn)刁難物業(yè)負(fù)責(zé)人或業(yè)主，不準(zhǔn)向業(yè)主索要財(cái)物，言行要文明禮貌。
四、維修人員在物業(yè)日常檢查、維修、保養(yǎng)時(shí)必須按照規(guī)定著裝，佩戴工作證，在和業(yè)主接觸時(shí)言行舉止要得當(dāng)。
五、日常檢查維修時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)處理修復(fù)，不得以各種理由拖延時(shí)間或故意推脫延誤，維修設(shè)備設(shè)施時(shí)潦草了事等。
六、維修人員必須完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的報(bào)修任務(wù)和設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)任務(wù)，維修完好率必須達(dá)到95%以上。
七、維修人員必須做好各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳及更新工作，同時(shí)要做好工作日志。
八、每月上報(bào)的維修工時(shí)和維修完好率必須屬實(shí)，不得作假、蒙騙。
九、維修人員平時(shí)要對(duì)所轄物業(yè)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施多了解、多研究，熟練掌握設(shè)備設(shè)施的原理和運(yùn)行狀況，以防發(fā)生故障時(shí)能快速解決處理。
十、維修人員要主動(dòng)學(xué)習(xí)各方面技術(shù)知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)，多學(xué)習(xí)、多掌握，不斷提高自己的技術(shù)能力和業(yè)務(wù)水平。
第二章物業(yè)維修工工作職責(zé)及工作流程
一、工作職責(zé)
1、嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定的對(duì)特殊行業(yè)、崗位、工種必須持證上崗的規(guī)定，嚴(yán)禁無(wú)證上崗，無(wú)證操作,違章操作。
2、嚴(yán)格遵守公司制度，嚴(yán)禁私自向業(yè)主索要服務(wù)費(fèi)和香煙等財(cái)物，保障公司良好形象。
3、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常調(diào)派維修任務(wù)外，按照工程部計(jì)劃地做好各物業(yè)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)；
4、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握現(xiàn)有物業(yè)設(shè)備設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修，積極配合各物業(yè)小區(qū)的工作，出現(xiàn)緊急事故時(shí)無(wú)條件地迅速到達(dá)，全力做好搶修工作；
5、嚴(yán)格執(zhí)行所管轄設(shè)備的'檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格，做好設(shè)備臺(tái)帳。
6、對(duì)各物業(yè)小區(qū)的維修情況，維修工時(shí)按照規(guī)定做好記錄，按時(shí)報(bào)工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程細(xì)則
1）準(zhǔn)時(shí)上班：根據(jù)公司上班制度規(guī)定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)上班，不遲到。
2）換好工作服：按公司規(guī)定穿著工作制服，佩戴工作證，工作服要干凈整潔，工作證要清晰易辨。
3）檢查維修工具：檢查使用的維修工具數(shù)目是否對(duì)，使用狀況是否完好。如果缺失應(yīng)立即報(bào)告維修組負(fù)責(zé)人，若維修工具有故障，應(yīng)立即予以修復(fù)。
4）查看記錄：查看記錄的報(bào)修情況和維修記錄，如果有報(bào)修記錄或維修記錄中有未維修好的，應(yīng)立即填好設(shè)備維修單，安排維修次序，若沒(méi)有報(bào)修記錄或維修中沒(méi)有未維修的，應(yīng)查看保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃安排工作。
5）維修或保養(yǎng)設(shè)備：帶齊維修或保養(yǎng)所需要的工具，持設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單，到達(dá)設(shè)備所在區(qū)域，按照維修或保養(yǎng)的正確工作程序進(jìn)行維修或保養(yǎng)，嚴(yán)禁無(wú)證操作，違章操作。
6）維修或保養(yǎng)完成：設(shè)備維修或保養(yǎng)完成后，請(qǐng)業(yè)主或負(fù)責(zé)人認(rèn)可，并在設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單上簽字。
7）維修單登記：將已經(jīng)完成的維修單或保養(yǎng)單帶回，先予以工時(shí)登記，再對(duì)維修情況予以記錄，并根據(jù)維修或保養(yǎng)設(shè)備的情況對(duì)設(shè)備臺(tái)帳予以記錄更新，將維修或保養(yǎng)單入檔存放。
8）工作日志記錄：對(duì)一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的要記錄清楚。
9）檢查和保養(yǎng)工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如發(fā)現(xiàn)有遺失或損壞應(yīng)及時(shí)查找或修理，對(duì)使用一天的維修工具進(jìn)行保養(yǎng)，擦拭干凈，加油潤(rùn)滑。
10）按時(shí)下班：根據(jù)公司下班制度規(guī)定時(shí)間，按時(shí)下班，不早退。
3、緊急維修工作流程
4、緊急維修工作流程細(xì)則
1）接到緊急維修任務(wù)：應(yīng)急維修人員應(yīng)保證24小時(shí)電話開(kāi)通。
2）攜帶工具迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)：應(yīng)急維修人員應(yīng)隨身攜帶一般常用工具包，以防緊急維修時(shí)沒(méi)有工具，并且要備好交通工具，以便能快速及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
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